Byggentreprenad, totalentreprenad och delad entreprenad – skillnaden

"Byggentreprenad" är inte en egen entreprenadform. Det är ett samlingsbegrepp för byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten som utförs på uppdrag.

De verkliga valen handlar om två separata frågor:

Fråga 1 – vem projekterar? Antingen du som beställare (utförandeentreprenad) eller entreprenören (totalentreprenad).

Fråga 2 – hur många avtal skriver du? Antingen ett avtal med en huvudentreprenör som styr alla underentreprenörer (generalentreprenad), eller separata avtal med varje yrkeskategori (delad entreprenad).

Du väljer alltså en gång på varje axel. En totalentreprenad är i praktiken alltid ett avtal. En utförandeentreprenad kan vara antingen delad eller general.

I en utförandeentreprenad tar du fram handlingarna: ritningar, beskrivningar, materialval. Entreprenören utför arbetet enligt dem.

Det innebär att beställaren bär risken om ritningar, beskrivningar eller andra handlingar visar sig vara felaktiga eller ofullständiga. Entreprenörens ansvar begränsas till att bygga precis det som står i handlingarna, på ett fackmässigt sätt.

Passar när: du redan har en arkitekt eller konstruktör inkopplad, du vet exakt vad du vill ha, eller du vill kunna jämföra flera entreprenörers pris på exakt samma underlag.

Risken: om projekteringen har luckor blir de dina. Entreprenören som upptäcker att något saknas i ritningen bygger inte "det som verkar rimligt" — han bygger det som står, eller ställer frågan och skickar en ÄTA.

Den här axeln handlar om antal avtal, inte om ansvar för lösningen.

Generalentreprenad betyder att du skriver ett avtal med en entreprenör, som i sin tur anlitar underentreprenörer för el, VVS, plattsättning och så vidare. Du har en motpart, en faktura och en tidplan att förhålla dig till.

Delad entreprenad betyder att du skriver separata avtal direkt med varje yrkeskategori. Du är då själv samordnare: du styr ordningen, hanterar krockar i tidplanen och bär ansvaret när en försening hos en entreprenör gör att nästa inte kan börja.

Delad entreprenad ser billigare ut på pappret. Du slipper huvudentreprenörens påslag för samordning. Men samordningen försvinner inte — den flyttar till dig. Har du inte tid, byggkunskap och möjlighet att vara tillgänglig under arbetstid blir besparingen ofta uppäten av väntetid och omtag.

En variant är samordnad generalentreprenad, där du handlar upp entreprenörerna var för sig men sedan låter en av dem ta över samordningsansvaret. Den används mest i större projekt.

Här går många guider fel. De flesta texter om entreprenadformer är skrivna för professionella beställare, och de standardavtal de beskriver gäller ofta inte alls när en privatperson anlitar en hantverkare.

För företag och organisationer

AB 04 och ABT 06 är standardavtal som ges ut av Byggandets Kontraktskommitté och fungerar som grund för de flesta bygg- och anläggningsentreprenader i Sverige. AB 04 används vid utförandeentreprenader, ABT 06 vid totalentreprenader.

Garantitiden är fem år för entreprenörens arbete och två år för material, och ansvarstiden är tio år från det att entreprenaden godkänts. Ansvarstiden inleds med garantitiden, och när garantitiden gått ut kan beställaren fortfarande göra gällande väsentliga fel inom ansvarstiden.

En viktig detalj: reglerna i dessa avtal gäller bara om parterna uttryckligen avtalat att de ska gälla. Står det inget i kontraktet gäller de inte.

För dig som privatperson

Som konsument skyddas du av konsumenttjänstlagen, som gäller oavsett vad som står i avtalet. Avtalsvillkor som är till nackdel för konsumenten jämfört med lagens regler är utan verkan.

Utöver lagen finns två standardformulär framtagna av Konsumentverket tillsammans med branschen:

ABS 18 är avsett för uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. För reparations- och ombyggnadsarbeten bör i stället Hantverkarformuläret 17 användas.

Ett vanligt misstag är att Hantverkarformuläret används i stället för ABS 18. Hantverkarformuläret är avsett för reparations-, renoverings- eller ombyggnadsarbeten — inte för hela nybyggen. Det kan användas till exempel när villan ska målas om, få nytt tak, när husgrunden repareras eller badrummet renoveras.

Praktisk slutsats: för de allra flesta renoveringsprojekt är Hantverkarformuläret 17 rätt dokument. Ska du bygga till eller bygga nytt är det ABS 18. Och oavsett vilket: begär att formuläret bifogas avtalet — det gäller bara om ni avtalat om det.

Att tro att delad entreprenad är motsatsen till totalentreprenad. Det är olika axlar. Du kan ha en delad utförandeentreprenad, men inte en delad totalentreprenad i praktisk mening.

Att välja delad entreprenad för att spara pengar utan att räkna med sin egen tid. Samordning av fem yrken under sex veckor är i praktiken ett deltidsjobb.

Att beställa totalentreprenad utan funktionskrav. Säger du bara "renovera badrummet" får du entreprenörens standardlösning. Skriv ned vad som ska uppnås.

Att inte bifoga något standardavtal. Utan ABS 18 eller Hantverkarformuläret gäller bara konsumenttjänstlagens miniminivå — vilket är bättre än inget, men betydligt otydligare vid tvist.

Att jämföra offerter med olika entreprenadform som om de vore samma sak. En totalentreprenad som är 15 % dyrare kan innehålla projektering och riskövertagande som den billigare offerten lägger på dig.